國內最資深的不動產經紀業加盟品牌住商機構成立於1979年，今年邁入第45年，住商機構不僅坐穩國內五大房仲業者，更是兩岸房仲龍頭。

以台灣市場來看，住商機構為台灣單一品牌規模最大的房仲業者，店數達784家，2014年成立的大家房屋也達252家，進入台灣前十大業者之林；2003年成立的中國住商，店數已達2,500家，全機構分店數超過3,536家，穩居台灣兩岸最大品牌。

強強結盟 同業深度合作

住商機構旗下擁有兩大品牌，包括住商不動產與大家房屋。1979年創辦人李志忠成立住商不動產企畫研究室，後由前任住商機構董事長吳耀焜取得經營權後，更名為住商不動產，於1989年首創專業房仲連鎖加盟系統。

為穩定發展，住商不動產先後與中信房屋、信義房屋結盟。住商機構董事長陳錫琮表示，當初住商的股東都是從大台北仲介聯盟出來，而前任董事長吳耀焜認為仲介產業應強強聯手，才會先找上中信房屋，不過後來中信房屋想要專注經營現有團隊，因此住商轉向與信義房屋進行深度合作。

經過多年合作默契，後來透過股權持有的方式，讓住商機構與信義房屋成為所謂的「泛信義集團」，並導入新的營運模式，也為住商機構發展奠下新的基石。

2005年陳錫琮到住商擔任執行董事，協助總經理處理事務，當時住商店數不到200家，在加盟業者選擇排名中，落後在東森、中信之後；二年後陳錫琮接任住商總經理，在他帶領下，住商不動產穩健成長至564家，成為單一品牌最大業者，在此同時，2014年增加大家房屋品牌，與住商不動產統稱為住商機構。

多元支援 造就不凡價值

陳錫琮表示，能成為領導品牌的重心不僅於展店速度，心靈修養的提升也至關重要，多年來秉持崇德尚愛的經營本質，用心服務每位客戶，才能有如此好的佳績。

有鑑於產業顧客及同仁均有年輕化、資訊化的轉變，住商機構在2021年又重塑經營理念，以「我在住商，我幸福我驕傲」為新的企業願景，以顧客、同仁、夥伴為三大核心，堅守信念，幫客戶開啟家的美好；永保熱情，為家人創造幸福；齊心合力，與夥伴共享榮耀，多年來以仁德與誠懇踏實為企業核心價值，用心服務每一位顧客，且珍視每一間加盟店的夥伴關係，提供多元服務。

陳錫琮指出，45年來不斷追求精進，持續躍升，面對新世代，日後將以為顧客、同仁與夥伴們幸福歸納出的15項工作重點之「15把金鑰」，協助分店營運上增加績效，讓客戶、夥伴們都能看見幸福與驕傲。

陳錫琮表示，經歷過疫情的洗禮，房仲業面臨許多新挑戰，住商機構一如過往，秉持45年的初心，面臨一波波時代巨浪，仍能坐穩不動產經紀業第一的龍頭地位，店數成長之餘，並為加盟店打造最完整多元的支援服務，共創第一品牌的不凡價值。

他指出，台灣不動產經紀業相對成熟，對於領導品牌來說，關鍵不只在於量的成長，更在意質的提升，服務業必須回歸到「以人為本」的經營本質，透過質的提升，成就良好循環。

因此住商近年致力推廣「15把金鑰」，透過手把手的指導，不僅能讓新人快速成為即戰力，對於已經進入接班期的資深加盟店，亦能化繁為簡，讓經營無縫接軌。

陳錫琮認為，45年來不斷成長精進，綜觀未來，面對兩岸各自的更多挑戰，但只要能夠抱持社會共好的本心，持續提供消費者更優質服務，並且能貢獻企業力量，不只提升產業形象，更能為社會進步貢獻心力，而唯有產業提升，彼此共好，才能為消費者創造更大價值。

住商機構積極深耕房仲本業，並以住商不動產與大家房屋在房仲市場做出區隔化，董事長陳錫琮表示，未來機構展店目標要朝950店邁進，更重要是住商機構從過去提供knowhow給創業者的供貨型總部，到現在成立數位投放部門，在廣告部分進行優化，讓機構已經進化成供客型總部，深受加盟店東的青睞，也因為如此，住商機構的加盟店數可以年年成長，以下為專訪紀要：

問：住商機構、展店等布局的短中長期策略為何？

答：住商機構是加盟型態，聚焦在加盟上，近年則著手進入包租代管的範圍，讓房仲經紀人可將買賣房屋結合租賃、代管等服務，如買賣房屋有很多是以長期置產為主，會衍生出租賃需要，透過住商與政府的結合，可讓屋主有一些優惠，更進一步落實居住正義的理念。

機構也會整合一些物業管理的公司，包括修繕清潔等，簡單來說，機構扮演的角色就是要將政府端資源與加盟店做接洽，讓每個創業者都可因總部的加成綜效而享受紅利。

短中期上，因為《平均地權條例》限制預售屋換約的關係，會形成新成屋比重變高的趨勢，也就是說先建後售的房屋會變多，過去代銷業與房仲分流清楚，但未來會愈來愈接近，因此機構也培養經紀人經營這一塊。

至於未來展店目標，目前住商不動產單一品牌有650店，大家房屋252店以上，今年來看兩個品牌加起來營業店是830店，未來目標要成長到950店，中國大陸的部分目標可以站穩2,000店以上。

問：少子化衝擊、AI衝擊下，房仲業是否面臨挑戰？

答：其實各行各業都會面臨少子化、就業人口變少的衝擊，不過觀察市場，現在年輕人喜歡有點創業的感覺，很多行業要創業不容易，可是在房仲業相對容易，只要有熱忱，願意努力投入，可以得到回報。許多年輕人了解房仲產業後，發現這行不是固定薪資，業績是有無限的想像空間，且機構在獎金制度上，給予經紀人五成獎金，所以不論是當經紀人或當加盟店東，都有較好的獲利空間。

房仲這行很特別，想要挑戰高薪、有創業夢的人，進來後就不會想離開，所以房仲業面對少子化不會有較大的衝擊，而且在AI浪潮下，更凸顯出房仲業是很需要人與人之間交流的工作，AI可幫助房仲業加快作業效能，但最終還是要透過人才能達到房屋買賣的交易。

在招募人才上，住商機構為讓同仁感受是幸福員工，過去會舉辦全國樂活杯的羽球比賽，今年計劃辦新的歌唱比賽活動，第一名享有音樂老師的指導並出單曲，更可以演唱住商機構的主題曲，藉由一些運動、音樂類的活動，也可加深同仁之間的感情，也達到住商機構「我幸福、我驕傲」的理念。

問：住商機構與大家房屋品牌如何定位？在房仲業中如何做出差異化？

答：當初成立大家房屋，主要是在同一條街上，若都只有住商不動產單一品牌，客源容易被稀釋，對創業者來說較不理想，多了一個大家房屋的品牌，消費者會有鑑別度，也可滿足消費者的需求，且住商機構與其他房仲品牌最大差異化在於服務方面，不論住商不動產或大家房屋，都能提供優質的服務內容。

更重要的是，現在住商機構已從供貨型總部轉為供客型總部，總部成立數位投放部門，一年編列1億元左右廣告預算，有六成放在網路行銷，並導流到預約看屋，平均一個月可導流25組顧客到住商不動產，16組顧客到大家房屋，換言之，若每兩個月50組可以成交一組，一組平均房價1,000萬元，佣收5％，就可以有50萬元，等於一個月可給加盟店25萬元的商機，在各房仲業者中，只有住商機構可做到此目標。

要做到導客型的加盟總部其實不容易，要有足夠的資金、很會操盤找到顧客的團隊等，因擁有此優勢，讓加盟店東相當有感，吸引不少人加入住商機構體系。

問：近年房市歷經打炒房、新青安、升息、造價大漲等風波，怎麼看未來房市發展？

答：房市與全球經濟相關，目前看起來沒有更好也沒有更壞，若以國內而言，因有護國神山台積電支撐，反而影響較小，若有較大的影響，應該會是兩岸衝突。

在政策方面，政府一手打炒房，但也推出新青安貸款政策，顯見政府打投機客，不打自住客，因為新青安的支持，市場剛性需求仍多，未來整體房市會愈來愈健康，投機減少、自住客增加，長期投資房產為持平。

預售屋方面，因為平均地權條例中限制預售屋轉約的關係，對建商來說壓力稍大，但會增加一些中古屋的客群，預期今年的成交量應與去年差不多，買賣移轉棟數可維持30萬棟以上，主要是新青安力度會支撐市場，但不至於會爆量，今年全年交易量表現可以穩定。

至於未來房價走勢，目前市場以中小坪數的產品為主力，因此大坪數產品的交易量今年應會往下降，而也因為市場以小宅產品為主流的關係，單價不免會被帶動，儘管小宅總價較為親民，但單價卻愈來愈高，整體而言，今年的房價會較去年略微上揚。

住商機構董事長陳錫琮在宜蘭鄉下長大，退伍後就進入房仲業，從基層做起，一路做到董事長，且一做就是30年以上，陳錫琮表示，喜好以將管理科學化，不論是人源、客源、案源上，只要透過科學方法，設計出量化的KPI指標，就可用數據找出營運的問題，可讓公司保持穩健的營運。

陳錫琮過去從信義房屋出身，起初在信義待了16年，2005年時，住商與信義策略聯盟，被派到住商擔任執行董事，陳錫琮表示，自己大概什麼職務都做過，從房仲、店長到區域主管、人力資源等，算是慢慢往上爬，後來成為總經理，然後擔任董事長。

有趣的是，陳錫琮加入房仲體系，竟然是因為想改善自己內向的性格。他表示，由於很內向，當初退伍就訂定目標，工作要找業務性質方面，可讓自己在社會中成長比較快，當時投了瓷磚、報紙等業務，結果信義房屋最早錄取，於是就投入這個產業，沒想一做就是30年以上。

談起一路以來的經營管理哲學，陳錫琮表示，進入住商後，首要工作就是將管理科學化，其實房仲管理就像預防醫學，管理是一門科學，而不是直覺，房仲業無非就是人源、客源、案源、營運等四項資源，他將四項資源結構化、模組化，設計出量化的KPI指標，使用數據推出營運健檢報告，每三個月就會檢查一次，找出各分店的缺口，做到「提早檢查、及早治療」的目的，可以避免分店業績繼續惡化，能改善各區業績排名後段的店東。

除將管理科學化，陳錫琮也注重身心平衡。他表示，常常運動，也喜好打羽球，運動對工作來說很重要，有助維持思緒，也可調解工作壓力，在工作上有正面的幫助，而總部也推廣羽球運動，同仁每個禮拜都可到球場打羽球，放鬆身心靈更有助於日後的工作效率。

此外。陳錫琮表示，工作最重要就是要有成就感，如果說做一份工作可以利人利己，就很有意義。

當年仲介業沒有立法，比較黑暗有風險，自己也是一路走來幫助有需要的人，看到顧客因為自己買到滿意的房屋，就會成就感滿滿，而這一行更不會有無聊的一天，因為每天面對的人都不一樣，成交狀況也不一樣，因此只要有心進入房仲業，就會有豐富的收穫。

外國人投資台灣不動產大回溫，住商機構彙整內政部數據顯示，外國人2024年第1季在台取得290棟建物，是2022年以來同期新高，土地、建物取得面積也較去年大增不少。外國人今年第1季取得建物總面積約1.16萬坪，其中高雄市就達6,040坪，占全台約51.7%，等於外國人取得建物面積超過一半在高雄。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，雖然房地合一稅制、《平均地權條例》修法等衝擊下，影響部分外資置產意願，不過隨著政府頻向國際大廠招手，電子業話題發燒，長線外資已有重返房市的跡象。

根據內政部統計，外國人今年第1季中，在台共取得674筆土地、290棟建物，其中土地筆數為2017年以來同期低點，但建物棟數卻是2022年以來同期最高。

另外，有別於交易量各有增減，外國人置產的面積卻成長不少，其中土地與建物面積分別達5萬5,708坪、1萬1,687坪，與去年同期相比，漲幅高達80.8％、114.3%。

徐佳馨分析，過去在台置產外資多為台商背景僑外資，近年政策限制之下，讓外資短期炒作的大門已關，但台灣經濟表現強勁，國際大廠如GOOGLE、輝達（NVIDIA）來台投資，陸續加碼台灣，反應在不動產市場，在整體景氣一面向好情況下，增加外國人轉入不動產市場的意願。

觀察六都數據可發現，外國人在台取得不動產各有偏好，其中取得土地大量集中在新北市、桃園市，而建物則以雙北物件為主。但值得注意的是，外國人2024年第1季取得建物面積共達1萬1,687坪，其中高雄市就達6,040坪，換言之，當季全台約51.7%建物面積都集中於高雄。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，雙北匯聚台灣政經資源，向來都是外國人購置建物的首選。不過，外資購置土地偏好地價相對低，且具捷運或機場等交通優勢的桃園市、新北，使兩者成為土地交易冠軍與亞軍，另兩地會受外資青睞，推估也與設廠等需求有關。

賴志昶指出，外國人購置高雄建物雖僅約35棟，但外國人取得的建物面積卻占全台逾半數，也和高雄近期招商積極、外國投資族群青睞大型商用不動產有關係。

綠色商辦來了，頂辦租金衝高。商仲業者表示，明、後兩年，台北市將新增14棟綠色新商辦，量體高達近20萬坪，明年起北市信義計畫區頂辦每坪月租金料將挑戰5,250元的天際線，西區則從2字頭跳3字頭，續創新猷。

業內人士指出，由於綠碳、減碳新商辦的建築成本高昂，必然墊高月租金單價，也可能牽動其他頂辦的租金將向上，而競爭力較弱的舊型大樓租金恐受到壓抑，因此，預期明年起新、舊商辦租金將正式拉開距離。

高力國際董事總經理劉學龍指出，由於近年企業對商辦在硬體、規格是否擁有低碳、綠碳的綠色認證需求、要求高，傳統中古商辦產品將不敷使用，尤其2025、2026年將有14棟新商辦完工投入市場，具備綠建築元素的新商辦量體高達近20萬坪，在新增供給大浪進入市場下，明年起新舊商辦租金將明顯拉開距離。

住商機構彙整實價登錄網資料顯示，台北市信義計畫區包括台北101大樓、南山廣場、富邦A25大樓、國泰置地廣場等頂級商辦，每坪月租金已站穩4,000元大關，其中南山廣場43樓辦公室每月每坪租金達5,252元寫下商辦租金新高，其次為台北101大樓80樓的每坪月租金5,000元。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，明後年在新商辦投入，加上綠色辦公需求推升，這股綠碳商辦換巢期，將加劇商辦租賃市場朝M化發展，尤其信義計畫區2027年後將迎接南山人壽的世貿三館、信義行政大樓完工，認為接下來北市信義計畫區每坪月租金將挑戰5,250元。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，目前西區辦公室租金每坪月租金最高價落在新光摩天大樓30樓的2,721元；侯文信指出，在皇翔新商辦大樓拉抬下，後續又有台北雙星大樓完工，接下來每坪月租金將朝三、四千元邁進。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，2025、2026年初估有14棟新商辦大樓將完工，這些擁有綠色認證等級優勢的新大樓將帶起商辦轉型綠色商辦，這些頂級商辦大樓租金會愈走愈高，屆時中古商辦大樓租金恐將受壓抑，跟漲動能將被新增供給稀釋。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民分析，明後兩年台北市市中心約近20萬坪新增供給進入市場，尤其西區、民生敦北及信義等三大辦公商圈，在2026年以後有明顯新增供給入市，將削弱傳統商辦產品的競爭力，將讓台北市商辦租金M化發展加劇。

台北市都更改建議題發酵，今年首季建照申請量暴增近四成，住商機構彙整內政部最新資料，今年第1季住宅類建照核發數量2萬4,338戶，年減30.7％，為2018年以來最低，不過台北市逆勢成長，住宅類核發建照數達3,110戶，年增39％。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年雖然市況不錯，不過土建融限縮緊箍咒仍在，加上建商也想將先前餘屋趕快銷售掉，請照量減少，不過台北市因改建議題發酵，各類改建案如雨後春筍般產生，推升建照數量。

根據內政部統計，全國今年第1季住宅類建照核發數量2萬4,338戶，為2018年以來最低數量。減幅最大為新北市，新北第1季住宅類建照數約3,125戶，較去年同期大減六成；反觀台北市，住宅類核發建照數達3,110戶，已與新北市相當，且與去年同期相比大增39%。

徐佳馨分析，今年第1季建照核發數量大減，主因年初房市詭譎多變，雖有新青安加熱低總價案場買氣，不過3月央行突升息，加上土建融限縮「緊箍咒」仍在，且建商在近年多頭時推案餘屋仍有待去化，種種原因，沖淡開發商繼續興建意願。

大家房屋企研室主任賴志昶指出，不管是新建、改建、增建等，業者都需申請建照才能施工，且建照對建商還有另一重要功能，因為政府規定需取得建照後建商才能銷售預售屋，因此建照申請量大小，反應建商對現今與未來市場景氣的看法。

另外，此次建照量下滑，主因建商仍有先前大多頭時的餘屋尚待去化，加上去年底景氣持平，建商購地腳步趨緩，導致無土地可建，也就無案可推，還有工資、工料上漲等因素，也讓業者延緩興建，同時由於市場仍熱，未來房價有想像空間，也有「先藏一手」等待市場回溫推案的意味在。

不過，北市建照數量正成長，徐佳馨指出，北市過去受限素地稀缺，新案稀少，但近年來都更、危老議題火熱，地方與中央政府無不積極鼓勵改建，台北市長蔣萬安也喊話北市進入大都更時代，各類改建案如雨後春筍般產生，推升建照數量。

　　房市供給的二大指標呈現「建照冷、使照熱」的二極化態勢，年初 在大選、升息等不確定因素影響下，首季全台住宅建照核發僅2.4萬 戶，年減逾3成，創下六年來新低紀錄；不過，隨著近年大量推案進 入完工交屋高峰期，首季住宅使照核發3.1萬戶，年增45％，創下這 波房市多頭以來新高。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，房市雖延續去年底「新青 安」貸款熱度，不過土建融管制仍在，且建商在近年多頭時的推案剩 餘餘屋仍有待去化，且各界預測央行將進入升息循環，使得建商推案 腳步較為趨緩。

　　內政部統計顯示，六都首季住宅建照核發中，減幅最大為新北市， 新北建照數3,125戶，與去年同期大減6成；反觀台北市，住宅類核發 建照數達3,110戶，已與新北市相差無幾，且與去年同期相比，大增 39％。

　　值得注意的是，過去六都中新案供給規模最小的台北市，首季即有 超過3,000戶的新供給，與新北、桃園、高雄等縣市相去不遠，徐佳 馨表示，台北市過去受限素地稀缺，新案稀少，但近年來都更、危老 議題火熱，地方與中央政府無不積極鼓勵改建，北市正式進入「大都 更時代」，各類改建案如雨後春筍產生，進而推升建照數量。

　　另一方面，近年建商持續擴大推案，也使在建房屋規模大增，逐一 進入完工高峰期，今年首季全台住宅使照核發已超過3萬戶，為有統 計以來同期新高，桃園首季有超過5,000戶住宅完工，新北、台中、 高雄也都有超過4,000戶。

　　大家房屋企研室主任賴志昶認為，以多數建案工期約三年來看，疫 情時台商回流所創造的房市大多頭時期，當時推案開始進入完工高峰 期，不過也因為營建缺工問題嚴重、不少建案工程進度受到影響，使 完工住宅並未大量同步增加，不過今年住宅完工量體仍可能創下這波 房市多頭以來規模最大的紀錄。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲4月旗下各店頭交易出爐，受到清明連假、地震不斷、5月報稅季財務調配等影響，4月交易量多較3月減少4.5%至10%，但較去年同期增加16.4%至30.4%，房仲指出，4月量能低於3月，但整體買氣算不錯。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，目前房市逐漸進入「進案難」、「議價難」的兩難窘境。「進案難」主因小宅去化快，但市場供給有限，可售物件進案速度慢；「議價難」是小宅買氣佳，賣方對價格堅持，買方難以議價，導致近期成交速度放緩。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，成屋市場陷入進案難和議價難的壓力，區域市場很容易出現「無案可賣」的狀況。

中信房屋總經理張世宗分析，原物料持續上漲，消費者對未來房價上漲有預期心理，買方出手轉趨積極。雖然4月買氣不如3月，惟整體量能有撐，顯示基本盤仍強。張旭嵐認為，下半年進入全球選舉年、地緣政治風險升高，房市熱度能否延續，有待觀察。

根據永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲4月旗下各店頭成交數據顯示，各家業者交易量與3月持平或衰退4.5%至10%，但較去年同期成長16.4%至30.4%。

以六都來看，住商機構數據顯示，台北市月減15.8%、年增28.0%，新北市月增11.3%、年增11.5%；桃園市月減11.2%、年增18.7%，台中月減22.1%、年增4.7%，台南月增6.9%、年增26.8%，高雄月減8.5%、年增3.4%。4月新北市、台南市表現相對較強。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，4月地震不斷，影響屋齡較老的成屋交易。張旭嵐指出，5月進入報稅季，部分購屋族基於財務分配調節考量，放緩購屋腳步。

　新青安房貸政策帶動房市熱絡，今年六都第一季家戶購屋比較去年 同期明顯大增，桃園市首季每百戶家庭1.22戶購屋蟬聯六都第一，值 得注意的是，過去長年居六都倒數的台南，首季每百戶家庭0.94戶購 屋，不僅是近年最高，且超越新北、高雄，在六都中僅次於桃園、台 中，名列第三。

　　家戶購屋比指每百戶中有多少家庭買房，為評估區域購屋意願的指 標之一。統計顯示，相對於2020、2021年首季買氣熱絡，家戶購屋比 高檔，在去年第一季則有明顯萎縮，不過自去年下半年以來的買氣復 甦，六都今年首季家戶購屋比至少均較去年同期增加0.14個百分點， 其中以桃園增加了0.29個百分點最多。

　　大家房屋企研主任賴志昶表示，去年第一季平均地權條例修正案三 讀，買氣低迷至第三季才見回升，今年初延續去年下半年的新青安政 策帶動，大選後政經局勢穩定、台股持續創高，購屋族群信心大增， 熱錢湧入不動產市場。

　　統計顯示，六都首季家戶購屋比除桃園1.22％居冠外，台中1.14％ 、台南0.94％分居二、三名，房價最高的台北市為0.72％在六都中敬 陪末座。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，政府去年推出新青安貸款 利多，讓房價相對親民、重劃區議題豐富的桃園房市看俏，政府推出 TPASS等交通政策，增加外縣市首購族群移居桃園意願，使桃園家戶 購屋動能高於其他五都，甚至高出家戶購屋動能最低的台北市近7成 。

　　南二都受惠於台積電及科學園區帶動購屋熱潮，買氣處於近年高檔 ，台南、高雄今年第一季家戶購屋比分別為0.94％、0.90％，其中台 南為2016年以來同期最高，高雄也是自2016年之後次高。

　　日圓對美元匯率創34年新低，牽動國人赴日買房熱潮再現，國銀、 不動產仲介業者近期都發現，因日圓狂貶、日本不動產收益率約4％ 至6％、及地緣政治風險等三大因素，國人赴日購置不動產有快速升 溫趨勢，甚至有國銀日本子行跨海要提供台灣人線上開戶、加速卡位 商機。

　　中信銀子行日本東京之星表示，因為台積電赴日效應，越來越多台 資企業亦規劃赴日設廠，或想要在日本擴大投資，原本就有不少台灣 人赴日購置不動產，今年日圓兌美元貶逾7％，日圓便宜下更使得國 人在日本的房貸需求持續增溫。

　　日本東京之星2015年推出專屬台灣人的房貸業務，今年第一季承作 台灣人在日本購屋房貸新增量，較去年同期呈倍數成長，並創新高。

　　東京之星指出，其實不只台灣人，許多外國人也因日圓便宜，到日 本置產，為因應這波外人到日本買不動產的熱潮，東京之星今年啟動 「線上開戶」，讓不在日本居住的外國人不用到日本即可開設帳戶。 目前開放對象以台灣中信銀行、及美國夏威夷的中央太平洋銀行的客 戶為主，首波鎖定高資產的財管客戶優先，設定每年開設帳戶300人 至8,000人。

　　玉山銀行強調，近年確實感受台灣人赴日投資、買房的需求增溫， 主要是日圓大幅貶值，使日本房價更具投資價值，另台積電設廠效應 ，看好九州長期發展，也吸引不少人到九州置產。加上近年高資產戶 海外資產配置，日本不動產也是主要選項之一。

　　台新銀行認為，日本不動產租金收益相對穩定，加上旅遊興盛，台 灣人赴日投資不動產持續穩定成長，近來更因地緣政治等因素，加上 疫情解封，台灣人投資日本不動產規模及貸款詢問度更增溫。

　　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，國人購買日本不動產 有三大因素，一是日圓匯率便宜；二是日本房地產制度對外國人或長 期經營者友善，房屋採實坪制，租屋制度也相對透明，房價比台灣便 宜；三是地緣政治考量。

　　但日本買屋固定成本還包括管理費、修繕積立金等，台灣沒有的修 繕積立金制度是根據建物逐漸老舊，要求屋主每月繳交一筆修繕資金 ，屋齡越老，金額會越多；還有中古屋仲介費依據購屋金額、會採級 距式計算。

　強震過後如何確定住宅依舊穩固，專家表示，震後建物檢視重點在 結構，可採「由外而內、由下而上、樑柱牆樓板」三招檢查；平時要 確認居家環境「層板牢固、高櫃固定、逃生動線清空、天然氣瓦斯管 線未鬆脫、玻璃強度」等五大重點，在地震來時，才能將災害降至最 低。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，921地震後興建的房屋耐 震力較佳，屋齡25年為房子是否為「耐震宅」的分水嶺，全台有近7 成的房屋屋齡超過25年，台北市不僅是首都，更是「古都」，有高達 8成房屋屋齡逾25年，老屋數量逐年攀升，但天災不等人，地方與中 央政府急需正視此問題。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，檢視建物結構第一招可採「 由外而內」，先看建築物是否傾斜、沉陷，若無法目視，可使用簡易 水平尺測量，觀察建築物外觀磁磚是否剝落；第二招「由下而上」檢 視，從一樓開始檢查大樓柱子是否有嚴重裂縫或混凝土壓碎剝落、鋼 筋外露等。

　　第三「注意樑、柱、承重牆、樓板」，檢查是否有明顯裂縫，若裂 縫寬度大於0.3mm且位於承載結構的樑柱，或有地基沉陷、傾斜時， 需盡快尋找專業土木結構技師或建築師現場勘查。

　　建築安全履歷協會創會理事長戴雲發表示，地震造成建物受損倒塌 的往往是整棟大樓的一、二樓，1樓若為挑高大廳，或被改建為超商 、大型賣場、餐廳等建物，更要特別留意，避免「軟腳效應」。

　　戴雲發指出，若發現家中大梁、大柱，或大於25公分的剪力牆面已 出現較為明顯的45度裂縫，務必請結構技師進行檢測，如些微受損仍 堪住，可透過補強延續建築壽命；如建築已嚴重受損，可以都更合建 方式，拆除重建。

　　此外，2001年後建築地基調查內容須進行土壤液化潛能分析，並進 行土質改良與設置適當基礎，在面對土壤液化問題相對有較佳的抵抗 力。

國內房價上漲比例大增，建商態度已轉趨積極，然而交易量增多下，短期房市供
需失衡恐將推升房價再走揚。房仲業者指出，經歷了八個月的房市熱絡交易後，
市場上待售物件數量減少，市場短期供需失衡，可能造成房價處於緩步創高的趨
勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台股衝上2萬點，加上通膨預期等因
素帶動，新青安又協助首購族降低購屋負擔，購屋調查顯示民眾對於未來房價樂
觀，看漲比看跌多，但現在最嚴峻的問題是經歷了八個月的房市熱絡交易後，市
場上待售物件數量減少，市場短期供需失衡，加上政策上並無強力政策抑制房
價，預期房價應該會緩步創高。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，目前因稅制與交易制度影響，預售
屋與成屋均有閉鎖期，加上區域如果有重大利多，很容易發生無案可賣的狀況，
加上在總價思維下，建商推出低總價預售案掀起買方搶進，吸引買方進駐，更讓
成屋交易產生外熱裡冷的狀態，開發案源能力強弱成為業者存活與否的一大關
鍵。

代銷業者也指出，房市與供給、需求有很大的關係，前段時間政府重拳打房，加
上缺工、營建成本升高，都讓建商推案量降下來，導致市場供給變小，而供給量
變少，需求還是只增不減的情況下，房價反而不容易下來。

新青安持續發酵，加上329檔期推動看屋話題，置產族轉趨積極，五大房仲昨
（29）發布3月自結門市交易量，全面年、月雙增。房仲業者指出，從目前公布的
數字來推估，今年首季房市交易量有望年增兩成，甚至有機會挑戰三成的機會。

永慶房產集團全台3月銷售年增28%、月增65%；住商機構全台較1月增15.1%、年
增9.3%；中信房屋全台月增54.3%、年增1.2%；台灣房屋統計的七都月增38.6%、
年增32.3%；信義房屋全台呈現雙位數年增率，較1月增幅達逾三成。

另，因今年2月適逢農曆春節，工作天數較少，因此住商機構與信義房屋皆與工作
天數較為接近的1月相比，不過仍有大幅度的成長，而中信房屋若與1月相較，也
有近兩成的月增，台灣房屋統計的七都與1月相較，也有約三成的月增幅。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，通常在農曆年後民眾會回歸正常看屋步調，
交易量會有較明顯的成長，而今年也不例外，尤其3月進入房市交易旺季，台股續
創新高，民眾消費信心連六月攀高，以及新青安優惠貸款效應持續發酵，市場買
氣穩健，加上通膨預期心態，促動民眾積極進場，讓3月交易量大增，甚至優於1
月。

值得注意的是，永慶房產集團、住商機構、台灣房屋及信義房屋今年3月自結交易
量也呈現雙位數的年增率。陳金萍指出，去年3月在平均地權條例修正案通過，加
上定調不溯及既往後，房市政策衝擊淡化，市場回歸供需基本面，房市交易明顯
回溫，基期不低，顯見近期房市買氣熱絡，預期第1季房市交易量量增逾二成指日
可待，甚至有挑戰年增三成的機會。

此外，4月起電費調漲，對房市而言，恐怕最先反映的是租金問題。台灣房屋集團
趨勢中心執行長張旭嵐表示，若是租金內含電費的租屋族，恐怕會有電費漲幅轉
嫁的擔憂。

　　國內最老牌房仲住商不動產今年將邁入第45周年，陳錫琮接任董事 長三年來，大陸市場透過與「貝殼找房」平台合作擴大市占，台灣住 商、大家房屋雙品牌則加強資訊系統建構，兩岸住商合計從1,100店 成長至2,600店，目標希望三年兩岸住商達4,000店，持續站穩台商兩 岸最大房仲品牌。

　　住商機構董事長陳錫琮1988年進入信義房屋，2005年在信義房屋與 住商機構進行深度策略合作後，在信義有業務、人資等多元歷練的陳 錫琮，轉任至住商擔任執行董事，從直營轉戰到業務型態截然不同的 加盟體系，過去人資部門建立制度、規劃活動的歷練，他帶著「同理 心、理解並滿足人的需求」的想法，帶領這家當時只有200多店、市 占只屬於中段班的房仲加盟品牌前進。

　　陳錫琮一到住商的首件工作就是「開班授課」，幫各區業績倒數三 名的店東上「如何經營房仲店」的課程，這些業績掉車尾的店東在上 課後，第一年業績成長72％、第二年業績成長56％，他說，房仲店管 理就像預防醫學，管理是一門科學、而不是直覺，就像健康檢查有各 種指標，房仲業無非就是人力、案源、客源、營運四項資源，將這四 項資源結構化、模組化，設計出量化的KPI指標，用數據找出營運健 檢報告的紅字，找出問題並改善。

　　透過供客 抓住潛在買方

　　住商是國內老牌房仲，擁有行善的企業文化，讓不少店東對住商都 有深厚的感情，信義是房仲後起之秀，陳錫琮表示，住商與信義結盟 不僅是強強聯手，擁有良善文化與科學管理的兩個品牌，結合了「態 度」和「技能」。

　　陳錫琮2008年擔任總經理、2020年在老董吳耀焜退休後接棒董事長 ，他加速重塑住「我在住商，我幸福，我驕傲」的年輕化企業文化， 創造幸福感，過去分店多以顧客為主，如今更重視幸福職場，舉辦羽 球比賽、歌唱比賽，所有住商人都以身著墨綠色住商制服為驕傲。

　　他說，資訊是房仲加盟總部的競爭核心，進一步優化資訊工具的效 能，房仲業也是「零和」產業，成交速度最重要，建立聯賣制度，同 時協助加盟店東合作劃分小區、深入至各里各戶，找出最可能合作的 對象，讓店東的跨店流通成交比重高達42％。

　　因應平均地權條例修法上路後改變國內房市交易生態，成屋的交易 比重提升，他認為，房仲市場規模還會擴大，加盟總部從早期「提供 know how」的角色，改變為「供貨」的角色，如同許多加盟餐飲業由 中央廚房提供門市餐點，目前各加盟品牌也多能做到這點，而住商則 更進一步升級到「供客」的角色，透過投資數位廣告投放，平均一個 月能提供一間分店25組潛在買方。

　　他認為，加盟仍是房仲業的趨勢，以最常和房仲業比較的便利商店 來說，統一超、全家二大龍頭合計有8成的市占率，房仲業大者恆大 的趨勢無可避免，目標是在二年內讓台灣住商機構的店數突破千店， 其中住商不動產受限於商圈店距、已較為飽和，單一品牌約800店即 達到店數極大化的上限，成長會比較慢，過去每年新展店住商、大家 約維持60％、40％的占比，未來會變為50％、50％，第二品牌的大家 房屋目標在二年內要達到200店。

　　豪宅車位鑲金，台北豪宅「皇翔御琚」平均一個車位821萬元，再 度蟬聯「車位王」，六都中新北、台中及高雄最高車位價格均在300 萬元上下，分別為「板信雙子星花園廣場」、「寶輝秋紅谷」及「雄 崗信義美術館」，房仲業者指出，未來虛坪改革，將車道價格計入專 有車位中，車位價格恐再上揚。

　　以實價登錄觀察，六都最貴的車位價格為去年10月「皇翔御琚」的 二戶交易中，拆算一個車位約821萬元；台南則是六都中最貴車位唯 一未及200萬元的都會區，日前創下單價5字頭的台南歷史新高豪宅「 國泰磐耘」，其中頂樓戶去年8月以總價4,240萬元成交，兩個車位價 格為395萬元，換算一個車位平均197.5萬元，約僅是台北最貴位的四 分之一。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，車位價格雖與房價水準有 一定關聯性，區域停車位供需情形更影響車位價格，發展成熟、停車 位供不應求的商圈車位價格，通常較新興重劃區、路邊停車便利的商 圈高出許多。

　　六都最貴車位所在社區多位於在地頗具知名度的指標豪宅，同時也 鄰近市中心蛋黃區或重要景觀地標，如「皇翔御琚」位信義計畫區， 「板信雙子星花園廣場」近板橋車站，「寶輝秋紅谷」與台中國家歌 劇院、秋紅谷景觀生態公園為鄰，南二都的「國泰磐耘」、「雄崗信 義美術館」分別緊鄰南紡購物中心、農十六公園，區域地段寸土寸金 ，豪宅車位價格自然不凡。

　　近日內政部提出虛坪改革，停車空間將重新定義為「專有部分」， 徐佳馨說，對建商而言，可能會將移出公設的車道價格，灌入車位中 ，反而使車位價格提高，而部分業者更會將車位價格拉高，讓房屋單 價看似降低，吸引購屋人注意。

台積電設廠議題，再度鼓舞南部房市，台灣六都2月房屋買賣移轉棟數只有台南2月年增率為正成長，且今年2月移轉棟數1,492棟，為近四年同期新高、縣市合併以來的2月次高。

房仲業者指出，今年前二月台南、高雄交易量皆繳出年增四成以上的好成績，現階段賣方讓利愈來愈有限，整體房價易漲難跌。另，除了南二都外，2月移轉棟數亮眼的為桃園市，單月、前二月皆繳出年成長的好成績。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年除了交屋潮外，園區與重大建設話題持續發酵，特別是低總價個案，在股市表現強勁，資產布局需求大的前提下，買氣穩健成長，可說是為新年開了好彩頭。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年2月的工作天數較去年縮水，但桃園、台南的年增率卻不降反升，最大功臣是近期完工交屋的重劃區指標新案，以台南市來說，年初亦有九份子重劃區逾450戶的「水律川」完工落成，成為當地近期買賣移轉的生力軍。

台積電設廠不僅可帶動相關產業的發展，且已經成為房市一大利多，且近年來台積電布局多以中南部為主，包括先前傳出可能落腳嘉義設廠，到近期投資布局可能計劃於高雄興建三座2奈米先進製程晶圓廠等，都讓當地房市受到鼓舞。

今年以來房市買氣明顯上揚，四大房仲累計今年前二月交易量皆有約三成以上的漲幅，繳出佳績。據統計，永慶房產集團全台年增43%；住商機構全台年增30％；台灣房屋統計的七都年增47.6%；中信房屋全台年增29.6%。

四大房仲昨（29）日發布2月門市交易量，以單月來看，因逢過年因素，永慶房產集團全台月減28%、年減1%；住商機構月減13.4%、年減30％；台灣房屋統計的七都月減12.6%、年減1.4%；中信房屋全台月減27.1%、年減9.9％。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年春節假期在2月，去年在1月。以房市交易來看，工作日減少勢必影響房市量能，2月交易量較去年同期減少實屬必然，不過，觀察年減幅度，永慶房產集團僅年減1％，幾乎持平，顯見買氣還不錯。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，股市表現強勢，連帶房地產受惠，今年春節在2月，許多買方購屋規劃提前，整體來說表現仍是不俗。

以區域來看，中信房屋總經理張世宗認為，台積電考慮於嘉義縣設廠的消息，再度為南部房市注入一劑強心針，從短中期來看，南台灣的房市應會持續加熱。

觀察年後看屋情形，業者指出，目前民眾仍積極看屋、尋屋，購屋意願高，1、2月的看屋量相當，加上新青安優惠貸款的促動下，首購族群轉趨積極，而買賣雙方價格認知差距也逐漸縮小，有利成交。

展望上半年，陳金萍指出，國際貨幣基金組織（IMF）上調2024年全球經濟成長率達3.1%，全球經濟持續展現韌性，台灣經濟表現也有望持續復甦，近期台股上攻逼近萬九大關，民眾消費、購屋信心也逐步回升，加上近期政經局勢、政策面都相對穩定，預估今年第1季房市較去年同期量增二成以上的機會不小。整體而言，今年上半年房市表現還有成長的空間。

至於下半年，徐佳馨指出，今年經濟表現雖然溫和成長，但在自用買方支撐下，預估成屋市場上半年應能延續去年下半年熱度，但今年下半年因適逢全球大選年，政經變數增加，資金情況還需要再觀察，可能會對房地產市場有所影響。

財政部公布去年度稅收統計，其中房屋稅整體增幅4.6%，台北市一年收取168.5億元房屋稅金額最多，幅度則以新竹市成長10%排第一，新竹縣與高雄市都增逾9%，地方政府荷包滿滿。

根據財政部去年度稅收統計，其中地方政府的房地產四大稅收部分，在持有稅上，去年地價稅收為940.7億元，較前一年減少0.3%；房屋稅收為893.1億元，較前一年增加4.6%。移轉類的土地增值稅稅收達745億元，年減19.9%；契稅稅收158億元，成長2.1%。其中桃園、台中、高雄除土增稅外，其餘稅收均優於前一年度。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，2023年房市表現先弱後強，買賣移轉棟數較2022年低，因此移轉稅大宗的土地增值稅表現不佳，但契稅因不限於買賣，表現不錯。去年契稅增加，一方面與囤屋稅效應發酵有關，主因多屋族會讓旗下持有房屋移轉到其他人名下，間接就會讓契稅增加。

值得注意的是，房屋稅表現優於地價稅，推估與地方政府近年調高新屋稅基，並針對多屋族加稅息息相關。

徐佳馨指出，過往市場交易好時，土地增值稅會是地方政府重要稅收來源，去年因交易狀況不佳，土增稅在七都全面衰退；而不僅限於買賣的契稅則表現不錯，增幅達2.1%，其中七都中桃園以南全面大增，又以台中24.7億元最多，新竹市年增53.8%成長幅度最高。契稅與房屋現值連動，顯見去年移轉不動產除有屋齡新等特色外，透過其他方式移轉不動產也是契稅增加的關鍵。

在持有稅上，房屋稅表現優於地價稅，整體增幅達4.6%，以台北市168.5億元最多，惟增幅以新竹市10.1%最大，應是近年區域不少新案推出，房屋稅普遍較高，使得地方政府荷包滿滿。另外，地價稅整體量縮0.3%，但台中市還增加2.1%，主要與台中不少重劃區重新調整地價有關。

　　財政部下修住宅交易適用房地合一稅的總價門檻，早年取得、去年 出售的的中高總價住宅屋主稅負將增加至少1倍，今年5月繳稅恐將面 臨稅負爆增衝擊。

　　財政部針對2016年房地合一稅之前取得、適用舊制的屋主，將過去 高價住宅的定義由台北市7,000萬元修正為6,000萬元、新北市從6,0 00萬元降至4,000萬元，其餘四都加上新竹由4,000萬元降至3,000萬 元，初估有4,000件去年出售的房產受到衝擊，這些中高價房屋出售 時的財產交易所得稅將以出售時房屋評定現值占公告土地現值及房屋 評定現值總額比例，計入房屋收入，再以該收入的17％計算出售房屋 所得，併入個人綜所稅計算。

　　以一間位新北三重、去年以4,020萬元出售的房屋，房屋評定現值 170萬元、土地公告現值697萬元為例，原先售屋評定利得為64.6萬元 ，在降低高價住宅門檻後，售屋評定利得改以房地比拆算後，再乘以 17％計算，評定的利得大增至133.9萬元，若以屋主綜所稅率40％計 算，今年所得稅額將增加近28萬元。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，近年台灣各都會房價飆漲 ，許多早年取得房屋的所有權人都獲利不斐，財政部放寬標準後，這 些屋主稅負至少增1倍。

　　以這次降低高價住宅總價認定的門檻、擴大高價住宅認定後受影響 房屋交易量推估，台中受影響的數量最多，而新北、高雄受影響交易 案件，均增加超過200％，增加幅度最高。

　　徐佳馨表示，這項新制只針對在房地合一稅取得之前適用舊制的屋 主，適用房地合一稅的屋主無須擔憂，受到稅額大增衝擊的多為早年 取得精華區、大坪數的房子，去年出售這些被納入高價房屋的民眾5 月報稅季前先預留稅源，避免陷入繳不出稅的窘境。

　　店面市場的大宗主力業種餐飲業擺脫疫情陰霾，去年總營業額首度 突破兆元大關，達1.03兆元、年增18.8％，其中餐館類首次突破8,0 00億大關，飲料店連續第二年突破千億大關，房仲業者指出，餐飲業 復甦帶動店面市場進入分眾時代，除了連鎖品牌搶占精華商圈黃金店 面，也會讓次級商圈、位置不佳的店面雨露均霑。

　　據經濟部統計資料，餐飲業總營業額在2019年達到前波高峰8,116 億元，隨疫情因素連二年下滑，2022年疫情趨緩後創下8,653億元新 高，而去年在內需市場大幅回溫下，創下逾1兆元的新高。

　　其中，餐館類總營業額為8,617億元，年增19.1％；外燴與團膳承 包業總營業額466億元，年增46.3％，在各餐飲業種中疫情期間受創 最深，近二年彈升幅度亦最大；此外飲料店為1,195億元、年增8.6％ ，成長幅度已不若2007～2016年間每年普遍有雙位數成長，似已進入 穩定期。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，餐飲業是店面市場的主力 業種之一，營業額大幅提升雖然意味產業回春，但近年因原物料大漲 、店租蠢動、負擔外送平台等成本，加上競爭更激烈，過去一年餐館 類從12.4萬增加至13.8萬家，量增超過一成，在一片榮景下，內外在 環境的經營壓力不容小覷，餐飲業並不如外界想像風光。

　　徐佳馨表示，餐飲業復甦，將對店面市場產生結構影響，面對房東 漲租，除大品牌外，精華商圈的需求會轉為地點佳、小坪數、外帶為 主的小店面，甚至更願意往租金便宜的地下室、2樓以上、或巷弄間 發展，有機會讓市區內商圈位置不佳的店面雨露均霑。發展成熟的重 劃區有不少大店面，由於新進駐的居民生活需求大增，成為大品牌設 置地標旗艦店的首選。